복지ㆍ건설위원회회의록

○ 도심재생과장 안병석  의견청취안 건에 대하여 제안설명드리겠습니다.
  제안설명에 앞서 먼저 자리에 배부해 드린 중구 정비사업추진이라는 보고가 있습니다. 이 자료는 매주마다 저희가 저희 관내 정비사업 현황을 업데이트하고 관리를 하는 자료입니다. 그래서 앞으로 저희 상임위원회 위원님들께는 저희가 매주마다 이 자료를 적용해서 저희 관내에 일어나고 있는 정비사업에 대한 정보를 같이 공유하도록 하겠습니다. 
  먼저 신당동 236번지 일대 재개발사업 의견청취(안)에 대해서 제안설명드리겠습니다. 
  대상지 개요에 계획의 배경 및 목적에 대해서 말씀드리겠습니다. 열악한 주거환경 개선사업과 정비시설 확보를 위해서 저희가 도시 및 주거환경정비법 8조에 따라서 신속통합기획을 준수하여 재개발정비구역 지정 및 결정을 위한 구의회 의견을 청취하고자 합니다. 
  대상지 개요는 신당동 236번지 일대에 6만 4000㎡이고, 토지 등 소유자 권리자는 970명으로 하고 있습니다. 
  4쪽입니다. 추진 경위는 2008년도부터 시작해서 현재 2022년 9월 5일 입안을 위한 주민설명회를 개최하였고 오늘 구의회 의견청취를 하고 있습니다. 
  다음 쪽입니다. 주변 현황으로는 주변으로 DDP라든가 의류쇼핑몰, 광희문 성곽 등 산업·문화자원이 풍부하고 4개 지하철 노선이 둘러싸인 교통 요지로서, 대상지 현황에 주변 지역은 대부분 도시관리계획 수립이 완료되거나 진행 중에 있습니다. 다음 쪽은 대상지 건축물 안전, 기반시설 등 열악한 상황에 대해서 보여주고 있습니다. 
  다음은 신속통합기획안 마스터플랜에 대해서 간단하게 설명을 드리겠습니다. 
  계획 쪽에 보면 주변에 다양한 도시기능이 고려된 블록별 용도계획을 수립하였습니다. 그래서 획지별로 주거상업 업무지구, 또 공원과 공공시설, 공공주택과 부대시설 등 블록별로 용도계획을 수립하여 계획을 수립하였습니다. 인접한 사업 미시행 구역은 계획구역으로 관리해서 지구단위 계획으로 관리할 예정입니다. 
  다음 쪽입니다. 인접 저층 주거지와 조화로운 경관과 외부공간 계획을 수립하여 기존 가로의 연장선상에서 시각통로가 확보되도록 하고 주민 포켓공간이나 커뮤니티 시설을 인근 저층 주거지와 공유하도록 그렇게 계획을 하였습니다. 기존 가로 특성을 고려해서 동선 및 공공보행통로 계획 또한 기존 동선들을 활용해서 계획을 수립하였습니다. 
  다음 쪽, 서울 녹지생태도심·광희문·DDP와 연계해서 공공시설을 계획하였습니다. 그래서 녹지생태공간을 조성하고 공공시설이 부족한 청구로 일대에 공공시설을 배치하여 주차장과 문화시설을 반영하였습니다. 신당역 역세권 개발 방향에 맞춘 주상복합 주거개발 용도를 저희가 도입하였습니다. 
  16쪽, 정비계획안에 대해서 보고드리겠습니다. 정비구역에 관한 사항입니다. 정비구역의 명칭은 신당제10구역 주택정비형 재개발사업으로 명명하였습니다. 면적은 6만 4000㎡로 정비구역계획안은 당초에 주민들이 제안했던 그 구역계에서 저희가 토지이용의 효율화와 합리화를 위해서 일부 편입이 되고 제척이 되어서 현재 구역계를 확정하여 입안하였습니다. 
  다음 쪽입니다. 용도지역 변경계획안입니다. 당초에 2종일반주거 7층, 2종일반주거, 3종일반주거, 일반상업지역에 대해서 증감을 통해서 3종일반주거지역을 우세지역으로 해서 저희가 계획을 수립하였습니다. 
  18쪽 토지이용계획입니다. 정비기반시설은 도로, 역사 공원, 주차장 등을 계획하였고 획지로는 획지 1, 2, 3을 계획하여서 공동주택, 주상복합 및 공공임대상가, 근린생활시설들을 도입할 수 있도록 반영하였습니다. 
  19쪽입니다. 정비계획안입니다. 현재 용적률과 공공시설계획은 보시는 자료와 같이 현재 작성이 되어 있습니다. 
  20쪽 건축계획안입니다. 공공주택 및 근린생활시설, 경로당, 도서관, 커뮤니티 시설, 어린이집 등이 들어가 있고 건폐율은 27.9%로 설계하였습니다. 용적률은 294.1%로 했고, 층수는 35층까지 해서 최고높이 120m를 설계하였습니다. 세대수는 총 1400세대에서 임대가 317세대를 반영해서 분양주택 1083세대, 임대 317세대가 도입되는 계획입니다. 주차장 계획은 법정 1413대에서 그것보다 약간 여유있게 2025대를 계획한 설계계획안이 되겠습니다. 정비계획안에 대한 요약은 보시는 표와 같이 정리를 하였습니다. 
  다음에 교통처리계획안도 보시는 자료처럼 교차로에서 대상지 방향으로 잘 이어질 수 있도록 다산로에서 새로 진입할 수 있는 좌회전 차선을 계획해서 반영하였습니다. 
  다음 장입니다. 보행 교통처리계획도와 그다음 장의 조감도는 보시는 자료처럼 그다음 장 그다음 장 이어져서 자료가 배치되어 있습니다. 
  이렇게 해서 총 계획들을 말씀드렸고요. 
  향후 추진일정입니다. 34쪽에 주민공람하고 주민설명회, 구의회 의견청취가 있었고요. 구 도시계획위원회 자문을 거쳐서 정비계획 입안, 도시계획위원회 심의, 정비계획 결정 고시 절차로 진행이 될 것이고, 정비계획 결정 고시는 2023년 상반기로 계획하고 있습니다. 정비구역 지정 이후에는 정비구역 지정 고시가 된 이후에 추진위 설립을 생략하고 조합직접설립제도를 반영하여 조합을 만들고 다음에 사업시행인가, 관리처분인가를 통해서 계획으로는 2031년도에 준공할 수 있도록 준비를 하고 있습니다. 
  다음 장입니다. 36쪽에 보면 공람기간 동안에 주민의견이 접수된 게 총 4건 16명이 접수하였습니다. 정비구역계와 관련해서 정비구역의 편입 또는 제외를 요청하는 의견이 네 명 있었고, 정비계획에 관한 사항으로서 아파트 단지와 공원을 연결해 달라, 또 기부채납 비율을 축소해 달라, 획지2의 준주거 상향 요청을 해달라는 내용들이 다섯 명이 있었습니다. 또 구역 외 필지 주차장 사용을 고려한 계획을 요청한 의견이 한 건이 있었고, 기타사항으로 신속한 정비사업 구역지정을 요청하는 의견이 6명이 있었습니다. 
  이상으로 신당동 정비계획안에 대한 의견청취안에 대해서 보고를 마치겠습니다. 
  이어서 중림동 398번지일대 주택정비형 재개발 정비계획(안) 의견청취(안)에 대해서 보고를 하도록 하겠습니다. 
  대상지 개요입니다. 3쪽 계획에 대상지 개요는 중구 중림동 398번지 일대 2만 8000㎡입니다. 용도지역은 현재 2종일반주거지역, 3종일반주거지역으로 구성되어 있으며 소유자는 407명, 권리자 575명입니다. 
  4쪽 추진경위에 보시면 2019년 8월 23일 정비구역 지정 요청을 시작해서 2022년 7월 26일 정비계획안 주민설명회를 마쳤습니다. 따라서 10월 12월까지 공람 공고를 통해서 관련부서와 주민의 의견을 접수받았습니다. 
  5쪽, 대상지 현황입니다. 충정로 역세권 지역으로 4개 기존·신규 주거지와 업무·상업중심지의 경계부에 위치되어 있습니다. 또한 대상지는 동남측 초등학교 또 공원가는 길, 아파트단지와 면하고 있어서 주변 단지와의 관계성 및 봉래초 통학로 연계를 고려해서 계획을 수립하였습니다. 
  다음 쪽, 지형고저차가 최대 약 35m 경사지로서 대상지 내 철도가 지나가는 지역입니다. 따라서 지형차하고 도시철도 상부를 활용하는 계획 수립이 필요했던 지역입니다. 옆쪽에 보시면 주거지 중심으로 초역세권에 위치한 지역적 특성을 고려해서 경사지형을 극복하고 주변과 소통하는 정비계획 수립이 필요했던 지역입니다. 다음은 9쪽, 구역지정요건의 검토는 참고로 봐주시기 바랍니다. 10쪽에는 토지, 건물, 토지필지, 신축건물 현황에 대해서 보고드렸습니다. 
  다음은 11쪽 정비계획안입니다. 정비구역의 명칭은 중림동 398번지 일대 주택정비형 재개발로 명칭하였고, 현재 면적은 2만 6446㎡로 규정하고 있습니다. 변경사유는 일체적인 정비를 위해서 옹벽이라든가 기 조성된 도로를 포함하여 정비하는 것으로 계획하고 있습니다. 
  13쪽입니다. 용도지역계획 변경결정안입니다. 2종일반주거지역과 3종일반주거지역을 전체 3종으로 변경하는 계획이고 일부 도로라든가 공원 등 용도지역 상향이 필요 없는 지역에 대해서만 최소한의 2종을 유지하고 있다고 보고를 드리겠습니다. 
  14쪽입니다. 토지이용계획안에 도로와 공원을 위주로 기반시설을 하고 기반시설 부담을 최소화하고 단지 이 구역의 특징이 구역이 협소하여 권리자가 많은 관계로 획지를 더 확보하는 방향으로 획지를 81.9%로 계획하였습니다. 
  15쪽, 정비계획안입니다. 구역면적과 택지 및 획지면적에 대해서는 말씀드렸고, 건폐율 50%로 저희가 계획을 하였습니다. 용적률 300% 이하로 하였고, 공공주택과 공공주택 대지지분에서 순부담률도 저희가 지정하였습니다. 최고높이 25층에 75m 이하로 계획을 하였습니다. 
  16쪽, 건축계획안입니다. 공동주택 및 부대시설에 대해서 건폐율 23.61%, 용적률 299.48%로 계획을 하였습니다. 연면적과 최고높이는 보고드린 대로 지하 3층, 25층으로 계획하였고, 세대수는 총 780세대입니다. 이 중에서 임대주택이 184세대로 계획이 되어 있습니다. 교통처리계획에 관한 사항은 배부해 드린 자료로 대체를 하겠습니다. 
  18쪽, 정비계획안에서 저희가 특히 고려했던 것은 옹벽으로 인해서 경관 차폐 및 가로활성화가 저하되어 있던 부분을 지형을 고려해서 테라스형 근린생활시설로 계획해서 가로활성화를 도모하였습니다. 
  다음 쪽, 신촌로변 옹벽을 철거해서 보도를 조성하고 신촌로의 보행환경 개선과 대상지 가로변 활성화를 유도하였습니다. 
  20페이지 향후 절차입니다. 주민공람 및 주민설명회, 구의회 의견청취가 끝나고 구 도시계획위원회 자문을 거쳐서 정비계획안이 입안이 되면 시 도시계획위원회 심의를 거쳐서 이것도 신당동과 마찬가지로 2023년도 상반기에 정비계획 결정고시 및 구역지정을 예정하고 있습니다. 이후에 여기도 신당동과 동일하게 조합직접설립제도를 도입하여 2024년도 조합을 설립하고 2031년도 12월에 준공하는 계획으로 저희가 계획을 추진하고 있습니다. 
  다음 주민공람 의견입니다. 총 4건에 110명의 의견이 들어와 있습니다. 정비계획에 관한 사항에서 특히 이쪽에서는 현안이 되고 있는 게 3종을 준주거지역으로 용도지역 상향을 요청하고 있습니다. 또 역세권 개발사업을 통한 용적률 상향 요청이 100여 명의 의견이 제출되었습니다. 또 준주거지역으로 상향 시 교통 인프라가 부족하고 또 일조권 침해 등의 문제가 있을 수 있으므로 3종을 그대로 유지해달라는 의견도 2명이 제출되었습니다. 기타사항으로 신속한 재개발을 요청하였고, 구역편입에 반대하는 의견 등 8명이 의견을 제출하여서 총 4건에 110명의 의견이 제출되었습니다. 
  이상으로 의견청취안에 대한 보고를 마치겠습니다. 감사합니다. 

○ 위원장 조미정  안병석 도심재생과장님 수고하셨습니다.
  그러면 본 의견청취안에 대하여 질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다. 
  손주하 위원님 질의하세요.

○ 도심재생과장 안병석  지금 신당동 같은 경우는 약 60% 정도 됐고요. 중림동은 약 40% 정도로 지금 파악을 하고 있습니다.

○ 도심재생과장 안병석  예. 중림동 같은 경우는 특이하게 공유지분이 많아서요. 공유지분자들은 예를 들어서 다섯 명이 공유라고 하면 다섯 명 모두가 동의를 해야지만 하나의 동의로 보기 때문에 그런 게 좀 어려움이 있고요. 지난번에 중림동 같은 경우에는 설명회 이후에 주민들이 상당히 반응을 많이 하셨고, 당초 이 조합직접설립제도를 반대하셨던 분들도 이제는 찬성하겠다고 의견을 주셔서 저희가 계획하기로는 조합직접설립제도에 무난히 진입하지 않을까 싶습니다.

○ 도심재생과장 안병석  저희가 총 주차 건축계획은 주민들이 쓰는 주차계획에 대해서 나와 있고요. 역사 문화시설에 대해서는 별도로 시에서 건축설계를 하기 때문에 구체적인 대수는 안 나왔습니다만, 계획상으로는 상당한 물량을 넣어서 인근 주민들이 같이 쓰도록 그렇게 준비를 하고 있습니다.

○ 도심재생과장 안병석  그렇지는 않습니다. 지하 3층 정도, 4층 정도 이렇게 해서 최대한 지하 공간을 확보할 계획입니다.

○ 도심재생과장 안병석  이 계획은 지구단위계획은 아니고 정비계획으로 명명을 하셔야 될 것 같고요. 지금 현재 구역지정을 위한 법적 동의요건은 67%입니다. 그래서 최소 67% 동의가 되었고 그래서 저희가 구역지정 절차를 진행하고 있어서 나머지 67%를 상회하지 않는다면 그 나머지는 의사결정을 하지 않거나 반대의견이 있다고 보시면 될 것 같습니다.

○ 도심재생과장 안병석  예, 감사합니다.

○ 도심재생과장 안병석  지금 이렇게 봐 주시면 될 것 같습니다. 그것은 사실은 청장님의 역점사업이기도 하지만 지역의 현안사업으로 역으로 이야기하면 청장님께서 역점사업으로 두지 않으셨다 하더라도 해야 될 일이었고, 저희가 이런 설명회를 통해서 주민들의 알 권리라든가 여러 가지 정보를 제공함으로써 사업이 원활히 될 수 있거나 의사결정이 원활하게 될 수 있도록 하고요. 저희는 설명회를 통해서 상당히 획기적인 변화들이 있다고 보고 있고 그 효과에 대해서도 기대를 하고 있습니다.

○ 도심재생과장 안병석  그렇습니다.

○ 도심재생과장 안병석  기억해 보시면 저희가 민선7기에서도 열성적으로 했습니다. 만리2구역 같은 경우도 그렇고,

○ 도심재생과장 안병석  그때 당시에 조영훈 의장님께서 너무 설명회 열심히 한다고 저한테 질타를 했던 기억도 있어서 변함없이 열심히 하고 있다, 이렇게 말씀을 드리겠습니다.

○ 도심재생과장 안병석  저희가 별도로 자료를 작성하거나 용역을 줘서 이것 때문에 예산 쓰는 건 없고요. 기존에 해왔던 것 그다음에 법정 설명회 이런 것들이라서 별도의 예산은 수반되지 않고 있습니다.

○ 도심재생과장 안병석  주로 직원들이 아니고 100% 직원입니다.

○ 도심재생과장 안병석  예.

○ 도심재생과장 안병석  예.

○ 도심재생과장 안병석  67%.

○ 도심재생과장 안병석  조합직접설립제도가 60% 동의하셨고요. 재개발추진에는 지금 67% 동의로 되어 있습니다.

○ 도심재생과장 안병석  지금 신당동 같은 경우는 18페이지에 보면 구역계를 보시면 아시겠지만 구역계에서 퇴계로변 대로변 쪽에서 반대가 많았고요. 그분들을 아예 뺐습니다.

○ 도심재생과장 안병석  예. 그렇습니다. 그렇게 해서 당초에 이게 한 12년, 13년을 추진했다가 상가 쪽에 있는 분들이 소송을 해서 재개발이 무너졌던 곳이라서 도의적으로도 다시 추진하면서 그분들을 다시 넣는 것은 저희가 상식에 맞지 않다고 판단했고요. 일부 그쪽에서 들어오고 싶은 분도 있는데 저희가 받지 않고 있습니다.

○ 도심재생과장 안병석  예.

○ 도심재생과장 안병석  예. 맞습니다.

○ 도심재생과장 안병석  예.

○ 도심재생과장 안병석  예.

○ 도심재생과장 안병석  사실 지금 신당10구역이나 중림동 같은 경우는 계획단계입니다. 계획단계에서 이주 철거하고 착공하는 단계까지는 최소 10년의 세월이 있어야 된다고 보기 때문에 10년 후에도 지금과 같은 경제상황이라든가 여건이 그대로 유지될 것이라고 판단하지 않고요. 오히려 정부에서도 정책적으로는 현재 집값이 하락하고 부동산이 침체됐을 때, 이때 새로운 신규사업들이, 발주하는 것들이 전체적으로도 어젠다가 맞기 때문에요. 지금은 계획을 수립하고 준비하는 단계로 보시면 될 것 같아서 그 부분은 크게 염려하지 않으셔도 될 것 같습니다.

○ 도심재생과장 안병석  말씀하신 대로 저희가 2031년도에 준공을 계획하고 있어서,

○ 도심재생과장 안병석  예. 긴 세월이 걸립니다.

○ 도심재생과장 안병석  그것보다는 저희가 직접설립제도로 해서 조합원이 직접 함으로써 한 2년, 그다음 사업기간 신속통합을 하면서 한 3년, 이렇게 해서 5, 6년 정도를 단축하고요. 그다음에 조합이 직접 되면 주민들도 주체가 확정되기 때문에 조금 더 다른 데보다는 사업이 빨리 갈 수 있다고 생각하고 있습니다.

○ 도심재생과장 안병석  충분히 저희가 말씀을 드렸고요. 역세권 설명회도 저희가 두 번 정도 개최를 했고요. 그다음 예외적으로 다른 재개발신속통합으로 가는 구역은 역세권 사업 대상에서 제외가 되기 때문에 그 부분은 안내를 해드려서 더 이상 그에 대한 논란은 없습니다.

○ 도심재생과장 안병석  예. 그렇긴 합니다만, 실질적으로 시뮬레이션 해보면 그렇게 드라마틱하게 실익이 생기는 건 아니고요. 늘 말씀드렸습니다만, 오히려 분양보다는 임대가 두 배 정도 더 늘어나기 때문에 그것에 대한 것은 조합원들께서 구역지정한 이후에도 그런 생각을 가지고 계시다면 조합에서 직접 설계를 다시 해서 그것을 제안할 수 있는 길이 열려있다, 이렇게 말씀을 드리겠습니다.

○ 도심재생과장 안병석  지구단위계획.

○ 도심재생과장 안병석  예. 지구단위계획을 통해서 용도지역을 상향하거나, 건폐율이라든가 특별계획을 수립하게 되면 자산가치가 상승하는 부분이 있고요. 또 지구단위계획을 통해서 일부 규제도 받는 부분이 있어서 그런 것들을 잘 취사선택하시면 도움이 될 것으로 보입니다.

○ 도심재생과장 안병석  예. 저희가 지금 DDP 관련 충무아트홀 뒤쪽에 지구단위계획도 내년도 예산이 편성돼 있습니다. 그래서 내년부터 다시 본격적으로 계획을 수립할 것 같고, 그럴 경우에 말씀하셨던 분들과 꾸준하게 저희가 의사소통하고 정보를 받고 해서 의견을 반영하도록 하겠습니다.

○ 도심재생과장 안병석  예.

○ 도심재생과장 안병석  예. 열심히 하겠습니다.

○ 도심재생과장 안병석  저희가 이런 대규모 개발사업을 하다 보면 필연적으로 반대의견이 있는 분들이 있고요. 사실은 저희가 정책적이나 제도적인 면에서 충분하게 설명을 드립니다만, 반대의견이 있는 분들은 그런 설득이나 이런 것들이 용이하지는 않습니다. 저희가 할 수 있는 정도는 하겠지만 어찌 됐든 반대는 반대로 그냥 저희가 하고 가고, 그것을 다 설득하거나 이해할 수는 없는 구조다, 이렇게 이해를 해 주시면 좋겠습니다. 통상적으로 저희가 어느 재개발이든 한 25% 정도는 반대가 있다고 보고요. 그 부분에 대해서는 나중에 토지수용절차라든가 강제집행절차를 통해서 정리를 하는 그런 개발이라고 보시면 될 것 같습니다.

○ 도심재생과장 안병석  이 구역지정과 관련해서는 예산은 끝났고요. 신속통합에 의해서 조합직접설립제도라고 하는 게 한 구역당 1억 5000씩 해서 약 3억 정도 예산이 들어갑니다.

○ 도심재생과장 안병석  예, 그렇습니다.

○ 도심재생과장 안병석  예. 나머지 1억 5000은 시에서 대기 때문에요. 그래서 저희 구의 부담은 3억 정도, 나머지 시의 부담은 3억 그래서 총 6억의 예산이 소요될 것으로 생각하고 있습니다.